北京首例群租房纠纷案开庭 房主三居室被变六居

首例群租房纠纷案开庭专家表示：如业主胜诉将对经济和人口管理起积极作用，群租房禁令出台后部分北漂可能迁出北京。

出租房被中介打隔断，三居室改造成"六居室"群租，房主张先生起诉索赔，并要求中介将房屋恢复原状。

今天上午该案在一中院开庭。这是本市出台群租房禁令后，本市法院审理的首个案件。

案件情况

房主一不留神三居变“六居”

2011年10月，市民张先生和北京华美世嘉房地产经纪有限公司签订了一份房屋租赁委托代理合同，将自己位于西城区小西天附近的一套房子出租。

张先生说，他要求中介承诺不打隔断，不拆厨房内的器具，房内家电、橱柜等设备，还房时整洁完好、能正常使用。

但房屋钥匙交到中介手上不到一个月，张先生便接到物业公司的电话：“您家怎么连厨房都拆了？”张先生赶过去查看，厨房内的橱柜都拆了，放上了上下铺的双层床，原本的客厅被打了隔断，一套三居室变成了六人间。张先生称，最多时房子里住过8个以上的人。

张先生心中不乐意，但已然如此，他只好和中介公司约定，还房时必须要恢复原貌。

2012年10月合同期结束时，张先生却联系不到原先签订合同的经纪人了。房子内一片狼藉，隔断没拆除，厨房里还放着床铺。

房门钥匙没拿到维权投诉也“无门”

“中介连房门钥匙也没还给我。”张先生开始维权。他先找了建委，“建委告诉我，如果涉及中介违规可以投诉。”但根据相关规定，业主必须和租房人一块儿去投诉，但租房人已经找不着了。

张先生试图通过警方解决此事。民警明确答复：“如果协议里没有明确你有权扔弃、赠予、变卖、使用他人遗留在屋内的物品，你就不能这么做。否则，经纪公司来报案，称你侵占他们的财产，我们肯定立案查处”。

于是张先生想通过诉讼维权，但还得先对损失做评估。张先生找到公证处，但被拒绝。

打官司告中介判厨房恢复原样

最后，张先生只好将北京华美世嘉房地产经纪有限公司诉至法院。

法庭上，中介方承认打了隔断，但对厨房是否改动表示“不清楚”。

今年3月，西城法院一审判决中介公司支付200%违约金，相当于两个月房租16200元。由于房屋空置期间中介公司并未使用房屋，租金损失法院只支持一半，即每个月赔偿4000元，张先生总计获得4万余元的赔偿。

同时，法院要求中介公司把厨房恢复原样，包括安装橱柜、燃气灶、抽油烟机、水管等。

对于这一判决，张先生和中介公司都不满意，双方均上诉。

上午庭审

房东：每月损失租金近万元

张先生上诉认为，由于中介公司迟迟不交房，导致他每月损失租金收益近万元。因此，中介公司对房屋的占有使用费应接近房屋所在地块的市场平均租价。

张先生的律师提出，5日内拆除屋内隔断，腾出物品，将厨房恢复原样后交还给张先生，其他损失再议。

中介：是对方拒绝收房在先

同样提出上诉的中介公司则称，是张先生拒绝收房在先，要求法院撤销原审判决中要求支付每月4000元房屋使用费和1.6万余元经济损失的判决。

中介公司认为，自从与张先生合同到期后，中介公司就如约交房，不存在继续使用的情况，也没有任何违约情况。因此一审判决此两项有问题。

对此张先生表示，他之所以没有收房，是因为中介的过错造成房屋不符合交房条件；虽然该房屋没有新的租客，但屋内一直有中介未清理的物品，属于占用。

张先生同时声明，在出租前已经明确要求中介不得搭建隔断，中介方则强调：“也没说不许打隔断啊！”

法庭上，法官拿出一审判决要求双方对此前所认定的事实是否确认，中介方看过之后，回答“基本属实”，在法官的追问下，又改口称“属实”。

实地探访

5平米厨房改成卧室放着上下铺

昨天上午，记者来到涉案房屋内探访。正对单元房大门，是5平方米厨房改造成的“卧室”，靠墙摆放着一张上下铺双层床，床头几乎抵着房门，“卧室”内的剩余空间仅容一人走动。

厨房内已经没有任何燃气灶具，墙上还残留着一道50公分左右的黑印，这是燃气炉被拆除后留下的痕迹。紧靠厨房的是一间七八平米的卧室——“这是隔断隔出来的！”张先生比划着说，这个位置原本是客厅的一部分，与这间房屋相连的一间六七平米的小房间是客厅隔出来的另一间卧室。

“连窗户都没有！”张先生告诉记者，这种房间叫“暗房”，比带窗户的房间每月租金便宜数百元。

其他3个房间的使用面积都在10平米以上。

张先生说，这座20层高的塔楼建于2003年，单元内的客厅和主卧都是朝阳的，客厅的隔断不但导致整个单元房内的采光受到影响，也使得活动空间仅剩下了1米宽的过道走廊。

现实影响

终审判决将对群租市场产生影响

宋秀君律师为张先生免费代理了此案。她表示，该案符合公益诉讼的特征——案件结果涉及公众利益。她会全力帮助张先生维权。

宋律师认为，这起案件的终审判决，将对北京的群租房市场产生重要影响。根据《北京市第六次全国人口普查资料汇编》显示：2010年北京有34%的家庭为承租户，按出租户与承租户1：1的比例计算，至少六成北京家庭与房屋租赁有关。

北京工商大学经济学刘成璧教授表示，在北京，刚毕业的外地户籍大学生与外来务工者是群租房的主要客流。他们选择群租房，是因为他们的收入无法承受高昂的房租。

据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，今年8月上半月，北京城六区每套房屋的平均租价为4200元/月；而北京市统计局公布的2012年度北京市职工月平均工资为5223元。

智联招聘发布的《2013北京高校应届毕业生就业形势报告》显示，今年本市高校应届生岗位平均薪酬为4746元。

群租者搬至郊区将带动租金上涨

记者了解到，群租房禁令的出台，对在市区工作的“北漂”们的生活产生重大影响。按照链家地产市场研究部分析师张旭的说法，“群租一族大多是为了更低租金、更低时间成本，牺牲租住空间。”

以前，一个房间里放上下铺，几人同住、房租分担。最新的规定要求以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，这意味着租赁面积增大，房客需要支付的租金自然会增多。

“北漂”们强留市区，意味着大半工资将成为“房租”，为此很多群租者如今搬到了郊区。

记者从多家房屋中介公司得到的统计数据显示，目前昌平区的回龙观和天通苑、大兴区的黄村和旧宫、通州区的果园和梨园等地铁沿线，成为很多“北漂”告别群租后集中选择的区域。但由于上班距离远了很多，很多人每天上下班要花费4个小时左右，疲惫不堪。

链家地产的分析师张旭表示，随着禁令执行力度的加大，群租一族搬迁到郊区居住将成为趋势。同时，随着人群流入，肯定会带动郊区租金大幅上涨。

租房成本上升部分人将迁出

据本报报道，本市将健全“以证管人、以房管人、以业控人”有机结合的服务管理模式，通过调整经济结构、规范出租房管理的方式，遏制人口过快增长在做好人口总量调控的同时，优化人口布局。

据社科文献出版社出版的《中国青年发展报告（2013）》，北京约有16万“蚁族”。这些人工资不高，近7成人的居住面积在10平方米以下。

北京市人口研究所副所长尹志刚表示，如果房租在收入中所占比重过高，如占到一半，将产生挤出效应。

北京工商大学经济学教授刘成璧认为，北京的人口承受力有限，可通过市场经济的调控手段，达到资源平衡。

刘成璧认为，群租房禁令导致租房成本上升，经济上无法承受的人口会考虑迁出北京，宏观上起到人口自由流动的效果。

对北京人口影响短期内不会太明显

北京市人口研究所副所长尹志刚认为，北京市出台的群租房规定，目的就是为了缓解北京人口过多的问题。

尹所长认为，该案如果胜诉，将对北京的人口和经济有一定影响，但短期内不会太明显。

“一方面，群租房禁令，实际作很难。”他说，这是因为群租房的查处只能靠举报，且政策规定不细。

另一方面，据该所调研发现，五环路之内的房租上涨后，群租者就转到郊区租房子。“这也就是城铁修到哪里，那里的房租就上涨的原因。”他说。

他认为，大多数“北漂”不会轻易离开。最终决定去留的，是“活在北京更好还是活在原籍更好”的抉择。

据北京市人口研究所调查，有的收破烂的小贩在北京的住房面积只有五六平米，而在老家的房子有几百平米，但他们还是选择留在北京。

首都经济贸易大学土地资源与房地产系主任赵秀池也表示，群租新规是“以房控人”思路的延续，如果业主胜诉，将对北京的经济和人口管理起到积极作用。

背景链接

2013年7月18日，北京市住建委、市公安局、市规划委等部门联合印发《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，规定出租房屋单个房间不得超2人，居住面积不得低于5平方米，否则将被视为群租房给予处罚。

《通知》还要求，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，即不得把房屋分割出租，不得按床位出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租居住。深圳服装摄影公司珠宝手表广告摄影www.rayeechina.com